Der Fachmann schätzt nicht aus dem Bauch heraus – und das ist auch wichtig und richtig, denn so erhalten Eigentümer ein verlässliches Ergebnis bezüglich des zu erwartenden Verkaufserlöses. Insgesamt existieren drei Bewertungsverfahren, die der Gesetzgeber in der sogenannten “ImmoWertV” (kurz für: Immobilienwertermittlungsverordnung) vorgibt. Mit diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, wo die Unterschiede liegen und welches Verfahren sich wann eignet.
Das Sachwertverfahren macht den Anfang, da es zugleich das am häufigsten genutzte und gebräuchlichste Verfahren darstellt. Beim Sachwertverfahren steht, wie der Name erkennen lässt, der “Sachwert” von Immobilie und Grundstück im Fokus. Selbiger wird anhand des Wiederbeschaffungswertes ermittelt und bezieht sich daher auch auf die Bausubstanz. Als Grundlage zur Berechnung dienen mehrere Faktoren, darunter der Bodenrichtwert für das Grundstück, die angepassten Herstellungskosten der Immobilie sowie die von etwaigen Außenanlagen. Das Sachwertverfahren kommt daher besonders häufig bei klassischen Einfamilienhäusern mit Grundstücken sowie vergleichbaren Immobilien zum Einsatz.
Selbiges wird vorrangig bei Eigentumswohnungen verwendet, insbesondere solchen in Eigennutzung. Auch hier zeigt der Name, was die Bemessungsgrundlage definiert: Vergleichbare Objekte, die einen Richtwert für die zu verkaufende Immobilie liefern. Besonders gut funktioniert das Vergleichswertverfahren, wenn sich die Immobilie mit möglichst vielen passenden anderen, bereits verkauften Immobilien vergleichen lässt – idealerweise natürlich in der jüngeren Vergangenheit. Ein Vorteil vom Vergleichswertverfahren ist der Umstand, dass es so auch automatisch das aktuelle Marktgeschehen sowie die regionale Preisentwicklung berücksichtigt.
Die Basis für die Berechnung beziehungsweise den Vergleich liefert die Immobilienart, ihre Bauweise, Gestaltung und Umgebung. Dafür wird die Immobilie in Größe, Ausstattung und baulichem Zustand vergleichbaren Objekten gegenübergestellt. Die Restnutzungsdauer berücksichtigt das Verfahren ebenso wie einen fiktiven oder realen Mietertrag. Letzteres, wenn sich die Immobilie nicht in Eigennutzung befindet.
Anhand der fortlaufenden und erwartungsgemäßen Erträge wird der Wert der Immobilie berechnet. Deshalb ist das Ertragswertverfahren die präferierte Option bei Renditeimmobilien, was insbesondere natürlich solche in aktiver Vermietung sind. Dafür werden die Erträge aus der Vermietung mit einem ausgewählten Faktor in die Zukunft gerechnet. Zur Berechnung dienen weiterhin Faktoren wie der bauliche Zustand sowie der Liegenschaftszins. Außerdem werden allen Einnahmen auch die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie gegenübergestellt. Ein Vervielfältiger ermöglicht den Blick in die Zukunft, indem er sich aus den multiplizierten Faktoren Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt.
Häufig werden zwei der drei Verfahren ausgewählt, um das Ergebnis aus dem ersten Verfahren mit der zweiten Berechnung zu stützen oder so den Mittelwert zu finden. Aufgrund der Unterscheidungen zwischen den Immobilien und Berechnungen ist es nahezu immer möglich, mindestens zwei der Bewertungsverfahren für eine bestimmte Immobilie zu nutzen.
