Kürzlich hat die Europäische Zentralbank (EZB) erstmals seit rund einem Jahrzehnt den Leitzins wieder angehoben – um 50 Basispunkte auf aktuell 0,5 %. Angesichts stark inflationärer Tendenzen ist nicht abzusehen, wie oft sie den Zins noch weiter anheben muss und wo dieser später einmal landen wird – Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und Finanzierungslösungen sind aber schon jetzt erkennbar.
Steigt der Zins, werden Immobilien- und Baudarlehen teurer. Das zeichnete sich schon in der ersten Jahreshälfte 2022 ab, die Zinsen für ein Immobiliendarlehen stiegen von rund 1 % auf zuletzt etwas über 3 % an. Das betrifft nicht nur neu abgeschlossene Finanzierungen, sondern auch solche, die ohne Zinsbindung abgeschlossen wurden oder bei Immobilien, die von einer Refinanzierung betroffen sind. Mit dem Zins verteuert sich das Immobiliendarlehen also deutlich, vor allem in der Hauptstadt der Bundesrepublik, wo sich geringfügige prozentuale Anstiege signifikant auf Kreditkosten auswirken – aufgrund der hier befindlichen sehr hohen absoluten Preise.
Ein Vergleich zeigt das ganz deutlich: Wer letztes Jahr eine Immobilie vollfinanziert mit einem Zins von 1,5 % und einem Darlehensbetrag von 600.000 Euro kaufte, musste bei einer Tilgung von 2 % von gesamten Zinskosten von rund 40.300 Euro (in 10 Jahren) rechnen. Bei einem Sollzins von aktuell 3,5 % und einer Tilgung von 2 % beziffern sich die gesamten Zinskosten schon auf etwas mehr als 93.200 Euro. Das beeinflusst auch die monatlich zu leistende Rate, die sich einerseits aus der Tilgung und andererseits dem anteiligen Zins zusammensetzt.
Durch die angezogenen Zinsen ändern sich zwei Faktoren:
Beide Punkte führen zu einer reduzierten Nachfrage, welche der Berliner Immobilienmarkt bisher aber weitgehend kompensierte. Nach wie vor charakterisiert sich Berlin durch ein sehr hohes Preisniveau sowie ein enorm verknapptes Angebot, daran haben auch Zins und beispielsweise Mietbremse nichts geändert. Weil Neuvermietungen insbesondere von Neubauprojekten oberhalb des Marktdurchschnitts liegen, blieben rückläufige Angebotsmieten bisher ohne Auswirkungen.
Neben dem Zins wird der gesamte Markt außerdem von hohen Energie- und Rohstoffkosten beeinflusst. Selbige verteuern Bauprojekte, in der Folge steigen die Preise für Neubauten an, was simultan auch Bestandsbauten zu einem stabilen Preisniveau verhilft. Angesichts der massiven Angebotsverknappung, gepaart mit der sehr hohen Nachfrage nach Berliner Wohnraum, blieben Eigentümer bisher von signifikanten Wertminderungen verschont – während zugleich zum Verkauf stehende Immobilien wenig bis gar nicht korrigierten.
Eine Umkehr dieser Situation wäre erst möglich, wenn simultan zu den Energie- auch die Rohstoffkosten korrigieren, das Zinsniveau weiter steigt und sich in der Folge die Nachfrage verringert.
